REVISTA JURÍDICA DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE LAS ISLAS BALEARES
• 24-04-2018 18:30 pm •
"La lealtad es una virtud que está bien en todo hombre y señaladamente en los Escribanos"
(Partidas, 3ª-XIX-Proemio)

LOS MEDIOS DE PAGO Y EL ALCANCE DE SU CONTROL NOTARIAL Y REGISTRAL


Álvaro Delgado Truyols. Notario

Todos los juristas prácticos conocemos bien la exigencia normativa, introducida por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, sobre la identificación de los medios de pago en las escrituras públicas que documenten actos o contratos transmisivos, modificativos o extintivos del dominio o de los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, que está contenida en los artículos 24 de la Ley del Notariado, 177 del Reglamento Notarial y 254.3 del Reglamento Hipotecario. Y todos, o casi todos, creíamos tener claros cuáles eran los límites del control notarial y registral sobre esta materia, ya que los tres preceptos citados hablan claramente de la justificación en la escritura de los pagos empleados en la contraprestación acordada por las partes.


Sin embargo, una escritura de compraventa autorizada en octubre de 2014 por quien esto suscribe, en la cual la parte compradora -unos ciudadanos de nacionalidad danesa- había transferido a la cuenta de su apoderado, que firmó en su representación y que pagó en su nombre el precio a los vendedores, una cantidad global que superaba en una pequeña cantidad el precio acordado en la compraventa, exceso que estaba destinado al pago de impuestos y gastos posteriores a la firma de la operación, dio lugar a una calificación registral negativa suspendiendo la inscripción de la "escritura por no constar acreditado el destino de la cantidad de 6020 euros sobrante del precio de la compraventa". Interpuesto recurso ante la DGRN por este defecto y el adicional de considerar el Registrador que al poder otorgado en el extranjero a favor del representante de los compradores (ante un Notario de Copenhague, traducido al español y apostillado) no le era de aplicación lo dispuesto en el artículo 98.2 de la Ley 24/2001 sobre el juicio de suficiencia notarial, por lo que exigía su presentación física en el Registro, el Centro Directivo dictó la desafortunada Resolución de 23 de febrero de 2015, en la que consideró que al poder extranjero sí le era aplicable, igual que a los otorgados en España, el juicio de suficiencia notarial, pero a la vez estimó -quizá para compensar- que faltaba la justificación documental del destino del sobrante del precio de la compraventa.


Al Notario autorizante, ante lo absurdo de exigir la justificación documental en la escritura de compraventa de la realización de unos pagos necesariamente posterior a su otorgamiento (la liquidación del ITP y de la plusvalía municipal se realizan inevitablemente en los 30 días posteriores a la firma), y ante la perplejidad de los pobres compradores daneses y del banco también danés que financiaba su adquisición mediante préstamo hipotecario inmediatamente posterior a la compraventa, no le quedó otra alternativa que interponer demanda ante el Juzgado de Primera Instancia competente. Celebrado el juicio, el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Palma de Mallorca, en Sentencia de 21 de julio de 2015, estimó íntegramente las pretensiones del Notario demandante, condenando rotundamente -costas incluidas- al Registrador de la Propiedad y a la DGRN, que había comparecido en el juicio representada por la Abogacía del Estado, los cuales habían insistido vehemente y absurdamente en la exigencia de la justificación documental de los pagos posteriores a la escritura.


No acabó aquí la desafortunada historia, ya que la DGRN y el Registrador de la Propiedad, cada uno por su lado, interpusieron recursos de apelación ante la Audiencia Provincial de Balares, ahora apartándose ambos apelantes del fondo del asunto, y basando sus recursos exclusivamente en la falta de legitimación activa del Notario autorizante de la escritura y en la falta de legitimación pasiva del Registrador de la Propiedad que no la quiso inscribir, realizando una extraña interpretación de los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. En resumen, sus argumentos eran que si un Registrador no quiere inscribir una escritura y su pretensión es apoyada por la DGRN (casualmente dirigida por otro Registrador) el Notario que la ha autorizado no puede reclamar nada ante los Tribunales de Justicia, y el Registrador que se ha negado a inscribir es judicialmente intocable. Tal cual. Del fondo del asunto ni una sola línea en uno y otro recurso, tal vez por la evidente dificultad de sostener su pretensión con las leyes vigentes en la mano.


Como era de esperar -la Justicia funciona- la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca ha dictado la Sentencia número 53, de 26 de febrero de 2016, en la que desestima -nuevamente con costas- las absurdas pretensiones de los apelantes, ordenando la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Afortunadamente para los pobres ciudadanos daneses y el banco de su misma nacionalidad, que llevan más de un año y medio sin poder registrar ni su compraventa ni el préstamo hipotecario subsiguiente pese a haber cumplido escrupulosamente todas las prescripciones legales. Y desafortunadamente para todos los ciudadanos españoles, o sea para todos nosotros, que, con nuestros impuestos, tendremos que sufragar las costas de dos juicios que han tenido lugar exclusivamente por la cabezonería de algunos en sostener y no enmendar un hipercontrol que ninguna norma les atribuye, pretendiendo además con descaro que nadie pueda acudir a los Tribunales para llevarles la contraria.


ÁLVARO DELGADO TRUYOLS.


Notario de Palma de Mallorca.


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