REVISTA JURÍDICA DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE LAS ISLAS BALEARES
• 23-01-2018 16:22 pm •
"La lealtad es una virtud que está bien en todo hombre y señaladamente en los Escribanos"
(Partidas, 3ª-XIX-Proemio)

Inscripción de los arrendamientos en el registro de la propiedad tras la ley 4/2013.


Jesús María García Martínez.

Notario.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas modifica la ley de arrendamientos Urbanos en términos tales que la oponibilidad de los arrendamientos frente a terceros se subordina a la previa inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad, eliminando el tradicional criterio de mantenimiento del arrendamiento no inscrito durante la duración legal mínima. Señala el autor las deficiencias técnicas e ineficiencias económicas de tal solución, toda vez que no se puede conjugar esta exigencia con los principios hipotecarios, que permanecen invariados. Sobremanera, no es posible predicar la protección del subadquirente pues el notorio hecho posesorio que supone el arrendamiento impide que del mismo pueda afirmarse la buena fe.


La reforma de la legislación arrendaticia ha sido recibida por algunos autores valoraciones laudatorias, en las que se alaba la reforma por ajustarse a los principios hipotecarios. No obstante, ha habido otras más escépticas y hasta críticas, como es el caso de la presente.


Parto de un hecho evidente: no sólo se sacrifica un principio reconocido hasta la fecha por nuestras normas arrendaticias, la protección legal del arrendatario, más allá del régimen registral, no se sabe bien en interés de quién, hasta el extremo de resucitar un fantasma decimonónico, la facultad del artículo 1571 del Código civil, cuyo carácter desmedido nos retrotrae a situaciones poco conformes con algunos preceptos constitucionales, sino que además desde una perspectiva puramente técnica puede ser objeto de más que razonables objeciones.


En el fondo la cuestión reside en ponderar si el sacrificio de los derechos del arrendatario es proporcionado a la seguridad en mercado del arrendamiento y en el tráfico de los bienes y al crédito que pretende perseguirse, lo que indefectiblemente nos lleva a hacer unas consideraciones de índole práctico.


Y así, es de reseñar que, hasta ahora, muy pocas veces, por importante que fuera el contrato, se ha recurrido a su inscripción, a pesar de ser potestativa y no estar restringida. Podría incluso decirse que, salvo en el caso de los arrendamientos con opción de compra, en que la inscripción tiene función de garantía de un precio que se va anticipando con los pagos de la renta, muy pocas veces se ha venido usando de ella. Ni siquiera en los contratos de leasing inmobiliario, en los que como GONZÁLEZ MENESES indicaba con acierto estamos más ante una financiación con una garantía exorbitante, el dominio, la inscripción se produce en buen número de ocasiones sino al ejercicio de la opción de compra.


Ciertamente, el comprador o prestamista podrá decidir si le interesa o no adquirir o tomar garantía sobre un bien arrendado, una vez conocidos los términos del contrato, o la entidad o prestamista valorar la solvencia del deudor y el retorno que por rentas produzca el arrendamiento, que en ocasiones supone un activo a la hora de cualificar el crédito concedido, e incluso tomar garantía sobre la renta, a modo de cesión de derechos de cobro.


Nada añade la inscripción desde un punto de vista económico,por lo que, con algunas excepciones, se ha venido desestimando acudir a ella, por importante que fuera el contrato, por ser un coste no percibido como de utilidad.


Pretender expandir el ámbito del registro a una materia como ésta puede introducir el germen de la litigiosidad e impugnación de sus asientos, puesto que por más que se pretenda, no es el arrendamiento un derecho real, sino un contrato, y a la vez una situación posesoria, debiendo recordar que la propia Legislación Hipotecaria excluye la inscripción del simple hecho de poseer, lo que indefectiblemente se plantea al hilo de una relación arrendaticia.


Así, la reforma se pretende inaugurar una dicotomía entre el arrendamiento que está inscrito y el no lo está, imponiendo al arrendatario que quiera conservar la plenitud de los derechos la necesidad de acudir a la inscripción, pues se de otra forma no podrá oponer a tercero el derecho a prórroga, protegerse de la resolución del derecho del arrendador o verse expuesto al ejercicio del artículo 1571 del Código civil.


Ciertamente las demandas del contexto económico actual, como vimos, sugerían caminos muy distintos y tras la reforma, más que proteger al adquirente, parece premiársele con una facultad desmesurada, por el solo hecho de que el arrendamiento no esté inscrito, y todo a costa del arrendatario, quien se ve a merced del comprador de no hacerlo.

Como es obvio, esto no hace sino fomentar la obligatoriedad de un sistema tradicionalmente voluntario desde una impostura, desde un escenario deliberadamente falso, ya que las posiciones de los implicados quedaban suficientemente cubiertas por las exigencias legales prevenidas para el momento de la venta, en que el vendedor ha de manifestar, entre otras cosas, sobre el hecho de si la finca está o no arrendada:

Si dicha manifestación es veraz, en caso de estarlo, no podrá el comprador invocar el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, por tener conocimiento del arrendamiento. Inmediatamente se despliegan una serie de actividades, si las circunstancias del contrato lo demandasen, para hacer efectivos los derechos del arrendatario.

Si es falsa, además de otras consideraciones que puedan hacerse, incluso penales, se podría aventurar un escenario en que el comprador o prestamista defraudado podría alegar un vicio del título, y alegar la anulación del mismo, no convalidable por su inscripción (art. 33 de la Ley Hipotecaria). Por otro lado, según interpretación jurisprudencial, difícilmente podrá alegar un adquirente que no haya tomado una diligencia razonable en el examen de la cosa adquirida la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Porque desde una perspectiva técnica, el legislador ha incurrido en una falta de precisión jurídica en el manejo del tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ya que no es el comprador o adjudicatario un "tercero" en puridad frente al vendedor o ejecutado en el procedimiento hipotecario, sino parte, y difícilmente podrá invocar tal cualidad.

De otra parte, la presunción contenida en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria de alguna manera protege al tercero ante la falta de un poder dispositivo del titular y suple al modo, no al título, a través de la legitimación extraordinaria que se otorga al titular de la apariencia registral y otorga a un tercero, ajeno al negocio viciado, un subadquiriente, una vía de excepción, siempre secundada en que el negocio de la propia adquisición sea válido, según el contenido del registro.

Nada de esto está presente en la relación arrendaticia, donde todo lo más cabe una resolución del derecho del adquirente por virtud de un retracto, que ahora deja de ser legal, sino subordinado a que el arrendatario inscriba su contrato, cosa que deberá hacer para gozar de otros derechos.

En pocas palabras, la inscripción funciona como un elemento de cualificación de un derecho que surge de una relación contractual, lo cual es algo inédito en nuestro ordenamiento, subvirtiendo el sentido tradicional de nuestro Registro de la Propiedad.

A ello habrá que añadir otras dificultades: en el arrendamiento, y más en un contexto de ampliación de la autonomía de la voluntad, que es un contrato, no existe como sucede en materia del domino o de los derechos reales un contenido típico, sino que el derecho tendrá la extensión que resulte del contrato, por lo que la publicidad registral prácticamente comportaría la trascripción del contrato. Asimismo, las vicisitudes prácticas de orden posesorio y que puedan afectar al contrato, tales como su resolución anticipada, su prórroga, comportarán en muchas ocasiones una inexactitud registral y comportarán la necesidad de ir actualizando los datos de la inscripción para que tal cosa no suceda.


Por estas razones parece poco probable que se extienda la inscripción de los arrendamientos,porque poco reporta desde el punto de vista práctico y económico y es cuestionable desde el punto de vista jurídico.


Es de esperar, como apuntan otros comentaristas más cualificados que quien esto escribe, que la interpretación jurisprudencial atempere los términos de esta ley, preservando el actual sistema de seguridad jurídica preventiva, pues en última instancia la pregunta que queda en el aire es: ¿a quién beneficiaría otra cosa?.



Descargate nuestra aplicación para tablet y movil
Logo App Moviles
Siguenos en:
Suscribete a nuestro Newsletter: