REVISTA JURÍDICA DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE LAS ISLAS BALEARES
• 23-01-2018 16:40 pm •
"La lealtad es una virtud que está bien en todo hombre y señaladamente en los Escribanos"
(Partidas, 3ª-XIX-Proemio)

DIVISIÓN HORIZONTAL .NECESIDAD DE LICENCIA.


La cuestión a responder es simple. ¿Es necesaria licencia municipal para dividir horizontalmente un edificio?


La pregunta se plantea a la luz de la nueva redacción dada al artículo 17 de la Ley del Suelo por la ley 8/2013, que dice, en lo que aquí interesa:


6.-La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma(…)


A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.


Este segundo párrafo es clave para contestar a la cuestión planteada. Habla de complejos inmobiliarios, denominación que tradicionalmente se ha utilizado para referirse a unidades inmobiliarias complejas en las que varias fincas (independientes) están unificadas sustancialmente por el hecho de compartir determinadas instalaciones, servicios o elementos constructivos. Pero al explicar lo que deba considerarse por tales complejos parece estar refiriéndose a una propiedad horizontal ordinaria, a cualquier división horizontal, en definitiva.



La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , en sus mismos términos.


Sin embargo, la propia norma establece dos excepciones:


a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.


b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.


Es decir, si la licencia obtenida para la edificación ya describía suficientemente los elementos independientes que se podían construir, se entenderá ya concedida la licencia, o no será necesaria una nueva solicitud de licencia.


Tampoco será necesaria en todas aquellas modificaciones que no impliquen la creación de nuevos elementos privativos.


Esta nueva redacción de la Ley del Suelo viene confirmar la aplicabilidad general de lo dispuesto en el artículo 53 a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, regulador de la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. Dice el precepto:


No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.


Puede así entenderse superada la doctrina contenida en la Resolución de la DGRN de 15 de octubre de 2002 Resolución de la DGRN de 16 de octubre de 2002 en las que se dice que solo puede tener operatividad en territorio de aquellas Comunidades Autónomas cuyas leyes hayan establecido expresamente la necesidad de licencia municipal para la división material de elementos privativos de edificios en régimen de propiedad horizontal, pero en tal caso, el fundamento de la calificación negativa habrá de ser el respectivo precepto legal autonómico que establezca tal exigencia (del cual, el artículo53 del Real Decreto 1093/1997, será mero desarrollo en el ámbito registral)y no esta última norma reglamentaria citada, en la medida en que el legislador estatal ha establecido la obligación para todo caso. Por otra parte, el artículo 17 de la Ley del Suelo, amplia el ámbito del citado artículo 53 del RD 1093/1997, en tanto que no alude a excepción alguna en relación con locales o plazas de garaje.


La necesidad de licencia para la modificación de la división horizontal viene a confirmarse, en fin, en la nueva redacción del artículo 10 de la Ley de propiedad Horizontal, también debida a la ley 8/2013, por cuanto ahora dispone que necesitan autorización administrativa en todo caso


el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.


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