REVISTA JURÍDICA DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE LAS ISLAS BALEARES
• 24-04-2018 18:38 pm •
"La lealtad es una virtud que está bien en todo hombre y señaladamente en los Escribanos"
(Partidas, 3ª-XIX-Proemio)

COMISIONES EN PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS. LÍMITES (I) .


Normas a tener en cuenta:


Ley 2/1994 de Modificación y Subrogación de Préstamos Hipotecarios


Ley 36/2003 de Medidas de Reforma Económica


Ley 41/2007, de Regulación del Mercado Hipotecario


Orden Ministerial de 28 de Octubre de 2011


En esta ficha se pretende ofrecer, de manera sintética, un panorama claro de los límites establecidos por la norma en relación con las comisiones y compensaciones que las entidades financieras pueden cobrar en las operaciones de préstamo y crédito con garantía hipotecaria. Se trata de elaborar un resumen de lo vigente a día de hoy, de lo que podrá aplicarse en un préstamo o crédito hipotecarios que se formalicen a fecha de hoy (15 de febrero de 2014).


De acuerdo con la Orden Ministerial de 28 de Octubre de 2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, las comisiones por servicios bancarios (depósitos, préstamos, créditos) se rigen por los siguientes principios:


• Principio de libertad de fijación. Las comisiones percibidas por servicios prestados por las entidades de crédito serán las que se fijen libremente entre dichas entidades y los clientes (artículo 3.1, párrafo 1º).


• Principio de correspondencia con servicios efectivamente solicitados y prestados. Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos (artículo 3.1, párrafo 2º).


Principio de publicidad. Todas las comisiones y los gastos que la entidades carguen a sus clientes han de estar publicadas, según las especificaciones del Banco de España, en los establecimientos u oficinas, en un folleto informativo y en la web de la entidad y en la del Banco de España. En todo caso, el acceso a esa publicidad será libre y gratuito (artículo3.2).


Tomando en consideración lo anterior, procede el examen de las comisiones, compensaciones y gastos más usuales en la práctica bancaria (en préstamos y créditos hipotecarios).


1º.- Comisiones de estudio y apertura, que retribuyen la misma concesión del préstamo, sus trámites preparatorios, la evaluación del cliente y de la operación por la entidad. No se establece ningún límite y pueden cobrarse ambas por separado, al haber eliminado la orden Ministerial de 28 de Octubre de 2011 la previsión establecida por la de 5 de Mayo de 1994 según la cual solo podría cobrarse una sola comisión que englobase gastos de estudio, concesión, tramitación y cualesquiera otros asociados, incluso la comisión por cambio de moneda en los préstamos denominados en divisas. Pero hay que tener en cuenta que la Circular 5/2012 (Norma 6ª) del Banco de España dice respecto de las comisiones de estudio que en el caso particular de los préstamos cuando las comisiones o los gastos de estudio, tramitación u otros similares, ocasionados por la concesión de los mismos, no se integren en una única comisión de apertura, deberán detallarse con precisión los diferentes servicios a los que respondan y sus importes


2º.- Comisión por pago anticipado.


Debe distinguirse.


Préstamos o créditos garantizados con hipoteca constituida sobre una vivienda, cuando el prestatario sea una persona física o una persona jurídica que tribute en el Impuesto de Sociedades por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión. No se puede cobrar comisión por amortización anticipada, pero si una compensación por desistimiento que no podrá ser superior al 0,5% del capital abonado anticipadamente, si el abono se hace dentro de los cinco primeros años de vida del préstamo o al 0,25% de dicho capital, una vez transcurridos esos cinco años (Ley 41/2007)

Estas reglas se aplican en el ámbito indicado) a las amortizaciones totales y parciales, impliquen o no las primeras subrogación por cambio de acreedor

Si se trata de un préstamo a interés fijo (que no se incluya en el caso anterior) o siendo a interés variable, se trate de una amortización parcial o total no subrogatoria, se aplican las siguientes reglas (Ley 2/1994, DA 1ª)

Si no se pactó comisión, no podrá ser ésta exigida o cobrada por el Banco

Si se pactó una comisión inferior al uno por ciento, se aplicará la pactada.

Si se pactó una comisión superior al uno por ciento, solo se podrá cobrar el uno por ciento (es decir, no pueden pactarse comisiones por amortización anticipada por importe superior al uno por ciento del capital anticipadamente pagado). En este caso, si el Banco prueba haber sufrido, como consecuencia de la amortización anticipada, un perjuicio que no implique la sola pérdida de ganancias podrá reclamar una indemnización equivalente.

• Si se trata de una cancelación subrogatoria, es decir, de la amortización anticipada de un préstamo realizada con dinero procedente de un préstamo de otra entidad, que se coloca en lugar de la primera, se aplicarán estas reglas, siempre que se trate de un préstamo a interés variable (Ley 36/2003, D.A. 1ª)

Si no se pactó comisión, no podrá ser ésta exigida o cobrada por el Banco Si se pactó una comisión inferior al cero coma cinco por ciento, se aplicará la pactada. Si se pactó una comisión superior al cero coma cinco por ciento solo se podrá cobrar el cero coma cinco por ciento(es decir, no pueden pactarse comisiones por amortización anticipada por importe superior al cero coma cinco por ciento del capital anticipadamente pagado). En este caso, si el Banco prueba haber sufrido, como consecuencia de la amortización anticipada, un perjuicio que no implique la sola pérdida de ganancias podrá reclamar una indemnización equivalente.

• No hay reglas establecidas para los préstamos a interés fijo que no queden incluidos en el ámbito de la Ley 41/2007.


Además, la Ley 41/2007 estableció la posibilidad de que las Entidades cobrasen en estos casos de amortización o pago anticipado una compensación por riesgo de tipo de interés. Sólo procede en el caso de préstamos a interés fijo o a interés variable cuando el periodo de revisión del tipo de interés sea superior a doce meses.

En estos casos, la comisión será la pactada (no se establecen máximos) y dependerá su exigencia de que la amortización genere una pérdida de capital a la entidad, según el valor de mercado del dinero al tiempo de la amortización.


Un ejemplo.


A obtiene un préstamo de 100.000 euros a un tipo fijo del 5%.Cuando el Banco le dejó el dinero a A, el precio del dinero (el que el Banco satisfizo) era del 4%. En un momento determinado A cancela el préstamo anticipadamente. En ese momento el precio del dinero es del 3%, con lo que el Banco, que contaba con una rentabilidad del 1% anual (la diferencia entre lo que le costó el dinero y lo que cobra por él) se encuentra ahora que, por el dinero por el que pago un 4%, sólo puede obtener en el mercado un 3%. Ha perdido capital, y la ley le permite cobrar la compensación indicada.


Para calcular el valor de mercado de los préstamos se estará al tipo IRS (tipos de SWAP)al plazo más próximo al de duración del préstamo (artículo 28 de la Orden Ministerial de 28 de Octubre de 2011, que remite a una Circular del Banco de España en cuanto al sistema de cálculo)


CUADRO-RESUMEN COMISIONES MÁXIMAS APLICABLES PAGOS ANTICIPADOS


( los porcentajes se aplican sobre la cantidad pagada anticipadamente)



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